NUEVO “DESALOJO ABREVIADO”

 EN LOCACIONES URBANAS (SIMPLIFICACIÓN DEL DESALOJO DE INMUEBLES INCORPORACIÓN DE ARTÍCULOS 680 TER Y 684 AL CÓDIGO PROCESAL CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN) (Extraído de “LEYES DE ALQUILERES COMENTADAS”)

Artículo 680 ter.- Reconocimiento Judicial. Cuando el desalojo se fundare en las causales de cambio de destino, deterioro del inmueble, obras nocivas o uso abusivo o deshonesto, el juez deberá realizar antes del traslado de la demanda un reconocimiento judicial dentro de los cinco días de dictada la primera providencia, con asistencia del Defensor Oficial. Igual previsión deberá tomarse cuando se diera la causal prevista en los artículos 680 bis y 684 bis. Artículo 684 bis.- Desalojo por falta de pago o vencimiento de contrato. Desocupación inmediata. En los supuestos en que la causal invocada para el desalojo fuere la de falta de pago o vencimiento del contrato, el actor podrá también, bajo caución real, obtener la desocupación inmediata de acuerdo al procedimiento previsto en el artículo 680 bis. Para el supuesto que se probare que el actor obtuvo esa medida ocultando hechos o documentos que configuraren la relación locativa o el pago de alquileres, además de la inmediata ejecución de la caución se le impondrá una multa de hasta $ 20.000 en favor de la contraparte.

ANTECEDENTES Se ha plasmado una flamante norma, que introdujo una relevante y necesaria modificación al Código Procesal Civil y Comercial de la Nación; aquí tocaremos los cambios impuestos al “juicio de desalojo”. El Proyecto reformista se originó en la Cámara Alta, receptándose un reclamo que la sociedad, los juristas, las asociaciones de propietarios, como la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA), las de inmobiliarias, como la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) y hasta entidades científicas, como el Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal (CADIPH), venían pidiendo desde antaño: simplificar y abreviar los procesos para desalojar inmuebles. Así sostuvimos en el VIII Congreso Internacional Inmobiliario de Buenos Aires, la imperiosa necesidad de reformar al Código Civil su capítulo de las locaciones y los códigos de procedimientos civil y comercial, tanto de la Nación como provinciales, en relación con el juicio de desalojo, para abreviarlo y simplificarlo. Apuntábamos a una reactivación del mercado “locativo”, infundiendo confianza en los locadores, para mejorar la oferta de inmuebles, con sus consiguientes rebaja de alquileres y flexibilización de exigencias a los locatarios, al dar mayor facilidad para recuperar inmuebles ante incumplimientos, beneficiando también a los inquilinos cumplidores. Además, se propuso crear un registro de locatarios incumplidores, a efectos de brindar mayor transparencia y seguridad al mercado. La novísima reforma se incorpora el art. 680 ter —que establece obligatoriamente el reconocimiento judicial previo al traslado de la demanda-, en los desalojos por las causales de falta de pago, intrusión, cambio de destino, deterioro del inmueble, obras nocivas y uso abusivo o deshonesto. El reconocimiento impuesto —siguiendo los lineamientos del art. 479 del CPCCN—, se refiere al de lugares o cosas, se trata del inmueble objeto de la litis y, el magistrado también podrá, conforme el inc. 2º de dicha norma, disponer la concurrencia de peritos y testigos al acto y, de acuerdo al inc. 3º, en orden al art. 475, mandar confeccionar planos, relevamientos, fotografías, filmaciones, exámenes científicos e incluso reconstrucciones de los hechos, todo ello en el marco determinado por las medidas preliminares de prueba anticipada, según el art. 326 inc. 2º del CPCCN, sin intervención de la parte contraria, pero con asistencia del “defensor oficial”, según los lineamientos del art. 327 de dicho código. La segunda modificación consiste en el agregado del art. 684 bis, estableciendo para las causales de falta de pago o vencimiento del plazo contractual, un trámite de desocupación inmediata del inmueble, a solicitud del actor y previa caución real, conforme el art. 680 bis para el desalojo de intrusos, fijando a cargo del actor una multa de hasta $ 20.000 en favor de la contraparte, a más de ejecutarse la caución, cuando se probare que el primero obtuvo la medida, ocultando hechos o documentos que prueben la relación locativa o el pago de alquileres. ART. 680 ter.

 RECONOCIMIENTO JUDICIAL IMPERATIVO Alcances. La nueva norma dispone el reconocimiento judicial imperativo, en las pretensiones de desalojo fundadas en las siguientes causales: a) cambio de destino; b) deterioro del inmueble; c) obras nocivas; d) uso abusivo; e) uso deshonesto; f) falta de pago; g) vencimiento del plazo; h) intrusión. Requisitos. Deberá cumplirse este reconocimiento obligatorio: a) previamente al traslado de la demanda; b) en los cinco días de dictada la primera providencia; c) personalmente por el juez, ya que es una medida indelegable y, si la realizara el secretario u otro funcionario del juzgado, carecería de valor probatorio para el presente supuesto, porque el nuevo artículo en comentario determina claramente y con especificidad que debe ser el juez quien realice la diligencia, así entendemos que no sería de aplicación lo dispuesto por el art. 480, que posibilita la presencia del juez o los miembros del tribunal que éste determine; d) con asistencia del Defensor Oficial, ya que no está contemplada la concurrencia de los representantes y letrados de la parte demandada, aunque nada impediría la presencia de la parte actora y sus letrados. La diligencia preliminar de reconocimiento judicial, reemplazará al “mandamiento de constatación”, que se cumple por ejemplo en el caso del “desalojo de intrusos” contemplado en el art. 680 bis, para identificar a los ocupantes del inmueble, que en la práctica suele demorarse, de acuerdo al cúmulo de tareas del los “oficiales de justicia”; en cambio, con el nuevo trámite, el reconocimiento deberá realizarse en los cinco días de dictada la primera providencia en el juicio. La defensa de los derechos de los demandados, al tratarse de un trámite “inaudita parte”, quedará a cargo del Defensor Oficial. El trámite es de suma importancia, ya que el juez tendrá contacto directo con el lugar, la finca y sus ocupantes, lo cual será de utilidad al momento de ordenar o no, la desocupación inmediata del inmueble.

 PRÓRROGA DE JURISDICCIÓN Aunque la reforma comentada rige sólo en el Código Procesal nacional (Capital Federal), por vía de la llamada “prórroga jurisdiccional” prevista en el Contrato de Locación -ver Abatti y Rocca (h), 1500 Modelos de Contratos, Cláusulas e Instrumentos..., Abacacía, ts. 1/6- y adoptando sus tribunales para el caso de controversias, podrían beneficiarse con la rapidez del nuevo procedimiento, locadores cuyos inmuebles estuvieren en otras jurisdicciones (provincias).