Propiedad
Horizontal
Ley
13.512
Artículo
1. Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un
mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que sean
independientes y que tengan salida a la vía pública directamente o por
un pasaje común podrán pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a
las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer
en condominio a más de una persona.
Artículo 2. Cada propietario será dueño exclusivo de su
piso o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las
cosas de uso común del edificio, o indispensables para mantener su
seguridad. Se consideran comunes por dicha razón:
a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos,
galerías y vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entradas, jardines;
b) Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción,
agua caliente o fría, refrigeración, etcétera;
c) Los locales para alojamiento del portero y portería:
d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos;
e) Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general
todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de
beneficio común. Esta enumeración no tiene carácter taxativo.
Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes, salvo
convención en contrario.
Artículo 3. Cada propietario podrá usar de los bienes comunes
conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de
los demás. El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes será
proporcionado al valor del departamento o piso de su propiedad, el que se
fijará por acuerdo de las partes o en su defecto por el foro
inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribución fiscal. Los
derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del
dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la
transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso se entenderán
comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos actos con
relación a los mismos, separadamente del piso o departamento a que
accedan.
Artículo 4. Cada propietario puede, sin necesidad de
consentimiento de los demás, enajenar el piso o departamento que le
pertenece o constituir derechos reales o personales sobre el mismo.
Artículo 5. Cada propietario atenderá los gastos de conservación
y reparación de su propio piso o departamento; estando prohibida toda
innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o
los servicios comunes. Está prohibido cambiar la forma externa del frente
o decorar las paredes o recuadros con tonalidades distintas a las del
conjunto.
Artículo 6. Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los
departamentos o pisos:
a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines
distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y
administración;
b) Perturbar con ruidos, o de cualquier otra manera, la tranquilidad de
los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del
inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el
edificio.
Artículo 7. El propietario del último piso no puede elevar nuevos
pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios
de los otros departamentos o pisos; al de la planta baja o subsuelo le
está prohibido hacer obras que perjudiquen la solidez de la casa,
excavaciones, sótanos, etcétera. Toda obra nueva que afecte el inmueble
común no puede realizarse sin la autorización de todos los propietarios.
Artículo 8. Los propietarios tienen a su cargo en proporción al
valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las
expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes
del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones
de seguridad, comodidad y decoro. Están obligados en la misma forma, a
contribuir al pago de las primas de seguro del edificio común y a las
expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes
comunes por resolución de los propietarios, en mira de obtener su
mejoramiento o de uso y goce más cómodo o de mayor renta. Cuando las
innovaciones ordenadas por los propietarios fueren, a juicio de cualquiera
de ellos, de costo excesivo, o contrarias al reglamento o a la ley, o
perjudiciales para la seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto
arquitectónico exterior o interior del edificio, pueden ser objeto de
reclamación formulada ante la autoridad judicial, y resuelta por el
trámite correspondiente al interdicto de obra nueva; pero la resolución
de la mayoría no será por eso suspendida sin una expresa orden de dicha
autoridad. Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y
no mediando oposición de los demás, previamente advertidos, puede
realizar expensas necesarias para la conservación o reparación de partes
o bienes comunes con derecho a ser reembolsados. Podrá también,
cualquiera de los propietarios realizar las reparaciones indispensables y
urgentes sin llenar los requisitos mencionados, pudiendo reclamar el
reembolso en la medida en que resultaren útiles. En su caso, podrá
ordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior estado. Ningún
propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por
renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono
del piso o departamento que le pertenece.
Artículo 9. Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá
acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración, por
acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la
Propiedad. Dicho reglamento sólo podrá modificarse por resolución de
los propietarios, mediante una mayoría no menor de dos tercios. Esta
modificación deberá también consignarse en escritura pública e
inscribirse en el Registro de la Propiedad. El reglamento debe proveer
obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos:
a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno
de ellos o un extraño, que tendrá facultades para administrar las cosas
de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los
fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podrá elegir el
personal de servicio de la casa y despedirlo;
b) Determinar las bases de remuneración del representante y la forma de
su remoción; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de
escritura pública;
c) La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los
gastos o expensas comunes;
d) La forma de convocar la reunión de propietarios en caso necesario, la
persona que presidirá la reunión, las mayorías necesarias para
modificar el reglamento y adoptar otras resoluciones, no tratándose de
los casos en que en esta ley se exige una mayoría especial.
Artículo 10. Los asuntos de interés común que no se encuentren
comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al representante de los
condóminos, serán resueltos, previa deliberación de los propietarios,
por mayoría de votos. Estos se computarán en la forma que prevea el
reglamento y, en su defecto, se presumirá que cada propietario tiene un
voto. Si un piso o departamento perteneciera a más de un propietario, se
unificará la representación. Cuando no fuere posible lograr la reunión
de la mayoría necesaria de propietarios, se solicitará al juez que
convoque a la reunión, que se llevará a cabo en presencia suya y
quedará autorizado a tomar medidas urgentes. El juez deberá resolver en
forma sumarísima, sin más procedimiento que una audiencia y deberá
citar a los propietarios en la forma que procesalmente corresponda a fin
de escucharlos.
Artículo 11. El representante de los propietarios actuará en
todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier
clase, como mandatario legal y exclusivo de aquéllos. Está, además,
obligado a asegurar el edificio contra incendio.
Artículo 12. En caso de destrucción total o parcial de más de
dos terceras partes del valor, cualquiera de los propietarios puede pedir
la venta del terreno y materiales. Si la mayoría no lo resolviera así,
podrá recurrirse a la autoridad judicial. Si la destrucción fuere menor,
la mayoría puede obligar a la minoría a contribuir a la reconstrucción,
quedando autorizada, en caso de negarse a ello dicha minoría, a adquirir
la parte de ésta, según valuación judicial.
Artículo 13 Los impuestos, tasas o contribuciones de mejoras se
cobrarán a cada propietario independientemente. A tal efecto se
practicarán las valuaciones en forma individual, computándose a la vez
la parte proporcional indivisa de los bienes comunes.
Artículo 14. No podrá hipotecarse el terreno sobre el que se
asienta el edificio de distintos propietarios, si la hipoteca no comprende
a éste y si no cuenta con la conformidad de todos los propietarios. Cada
piso o departamento podrá hipotecarse separadamente, y el conjunto de los
pisos o departamentos, por voluntad de todos los propietarios.
Artículo 15. En caso de violación por parte de cualquiera de los
propietarios u ocupantes, de las normas del artículo 6º, el
representante o los propietarios afectados formularán la denuncia
correspondiente ante el juez competente y acreditada en juicio sumarísimo
la transgresión, se impondrá al culpable pena de arresto hasta veinte
días o multa en beneficio del Fisco, de doscientos a cinco mil pesos (*).
El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese la
infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la
fuerza pública si fuera menester.
Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese un
ocupante no propietario, podrá ser desalojado en caso de reincidencia.
La acción respectiva podrá ser ejercida por el representante de los
propietarios o por el propietario afectado. La aplicación de estas penas
no obstará el ejercicio de la acción civil resarcitoria que competa al
propietario o propietarios afectados.
Artículo 16. En caso de vetustez del edificio, la mayoría que
represente más de la mitad del valor podrá resolver la demolición y
venta del terreno y materiales. Si resolviera la reconstrucción, la
minoría no podrá ser obligada a contribuir a ella, pero la mayoría
podrá adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial.
Artículo 17. La obligación que tienen los propietarios de
contribuir al pago de las expensas y primas de seguro total del edificio,
sigue siempre al dominio de sus respectivos pisos o departamentos en la
extensión del artículo 3266 del Código Civil, aun con respecto a las
devengadas antes de su adquisición; y el crédito respectivo goza del
privilegio y derechos previstos en los artículos 390 y 2686 del Código
Civil.
Artículo 18. A los efectos de la presente ley, quedan derogados
los artículos 2617, 2685 in fine y 2693 del Código Civil, así como toda
otra disposición que se oponga a lo estatuido en esta ley.
Artículo 19. El Poder Ejecutivo reglamentará esta ley
estableciendo los requisitos de inscripción en el Registro de la
Propiedad, de los títulos a que la misma se refiere, forma de
identificación de los pisos o departamentos, planos que será necesario
acompañar, etcétera.
Artículo 20. Comuníquese, etc.
|
